東莞房屋質(zhì)量鑒定全解析

一、房屋質(zhì)量鑒定的重要性

房屋質(zhì)量鑒定在人們的生活中起著至關(guān)重要的作用。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這是了解房屋實(shí)際情況，保障自身權(quán)益的重要手段。如果在購(gòu)房前沒(méi)有進(jìn)行房屋質(zhì)量鑒定，可能會(huì)買(mǎi)到存在質(zhì)量問(wèn)題的房屋，如房屋結(jié)構(gòu)存在裂縫、變形等問(wèn)題，這不僅會(huì)影響居住的舒適度，還可能對(duì)居住者的生命安全造成威脅。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，在一些老舊小區(qū)中，因房屋質(zhì)量問(wèn)題導(dǎo)致的安全事故時(shí)有發(fā)生。

對(duì)于房屋的管理者和所有者而言，房屋質(zhì)量鑒定能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)，為房屋的維修和加固提供科學(xué)依據(jù)。例如，學(xué)校的房屋，為了保證師生的生命安全，需要定期進(jìn)行房屋質(zhì)量鑒定，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理房屋在安全方面存在的問(wèn)題。而且，在一些營(yíng)業(yè)性?shī)蕵?lè)場(chǎng)所、旅館業(yè)等公共場(chǎng)所，進(jìn)行房屋質(zhì)量鑒定是許可審批的必要環(huán)節(jié)，這關(guān)系到公眾的生命財(cái)產(chǎn)安全和社會(huì)的穩(wěn)定。

二、東莞房屋質(zhì)量鑒定的常見(jiàn)情形

公共場(chǎng)所建筑鑒定

營(yíng)業(yè)性?shī)蕵?lè)場(chǎng)所、旅館業(yè)等公共場(chǎng)所的建筑，在許可審批前必須進(jìn)行建筑物的安全性鑒定。這是因?yàn)檫@些場(chǎng)所人員密集，一旦房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，后果不堪設(shè)想。例如，一家大型商場(chǎng)在開(kāi)業(yè)前進(jìn)行房屋質(zhì)量鑒定時(shí)，發(fā)現(xiàn)部分結(jié)構(gòu)存在安全隱患，經(jīng)過(guò)及時(shí)整改，才確保了商場(chǎng)的正常營(yíng)業(yè)和顧客的安全。

施工周邊建筑鑒定

在施工場(chǎng)地周邊的建筑物，為了判別其在施工前后的安全性、判斷受損程度、分析受損原因，在施工前后都需要對(duì)建筑物進(jìn)行安全性鑒定。比如，某建筑工地附近的居民樓，在施工過(guò)程中出現(xiàn)了墻體裂縫等問(wèn)題，通過(guò)房屋質(zhì)量鑒定，確定了施工對(duì)房屋造成的影響程度，并要求施工方進(jìn)行相應(yīng)的賠償和修復(fù)。

臨時(shí)性建筑延期鑒定

臨時(shí)性建筑物需要延長(zhǎng)使用期的時(shí)候，也需要對(duì)建筑物的安全性進(jìn)行鑒定，為后續(xù)使用年限提供建議。比如一些臨時(shí)搭建的展覽場(chǎng)館，在需要延長(zhǎng)使用時(shí)間時(shí)，通過(guò)鑒定來(lái)確定是否可以繼續(xù)安全使用。

三、東莞房屋質(zhì)量鑒定的機(jī)構(gòu)選擇

在東莞，有不少專(zhuān)業(yè)的房屋質(zhì)量鑒定機(jī)構(gòu)可供選擇。比如廣東中青建筑科技有限公司，這是一家從事房屋安全鑒定、廠房承重檢測(cè)、房屋質(zhì)量檢測(cè)的權(quán)威房屋鑒定機(jī)構(gòu)，有專(zhuān)業(yè)的技術(shù)團(tuán)隊(duì)和豐富的經(jīng)驗(yàn)。還有方十（廣東）工程技術(shù)有限公司，作為東莞房屋質(zhì)量檢測(cè)第三方機(jī)構(gòu)，具備相關(guān)主管部門(mén)認(rèn)可的專(zhuān)業(yè)資質(zhì)，業(yè)務(wù)范圍廣泛，涵蓋房屋完損等級(jí)檢測(cè)、房屋安全檢測(cè)、房屋質(zhì)量鑒定等多個(gè)方面，并且在廣東省、海南省各地區(qū)皆可承接業(yè)務(wù)。湖南中檢工程檢測(cè)有限公司也是一家不錯(cuò)的選擇，該機(jī)構(gòu)作為第三方房屋檢測(cè)鑒定機(jī)構(gòu)，擁有專(zhuān)業(yè)的檢測(cè)團(tuán)隊(duì)和先進(jìn)的檢測(cè)設(shè)備，能夠從多個(gè)角度來(lái)評(píng)估房屋的安全性和質(zhì)量，其服務(wù)涵蓋房屋結(jié)構(gòu)、水電設(shè)備、防水系統(tǒng)等多個(gè)方面。

選擇房屋質(zhì)量鑒定機(jī)構(gòu)時(shí)，一定要查看其是否具備相關(guān)的資質(zhì)認(rèn)證，如 CMA 檢測(cè)體系認(rèn)證等。同時(shí)，要了解機(jī)構(gòu)的口碑和信譽(yù)，可以通過(guò)查看客戶評(píng)價(jià)、咨詢相關(guān)行業(yè)人士等方式來(lái)進(jìn)行了解。此外，機(jī)構(gòu)的服務(wù)內(nèi)容和價(jià)格也是需要考慮的因素，要選擇服務(wù)全面、價(jià)格合理的機(jī)構(gòu)。

四、東莞房屋質(zhì)量鑒定的流程

前期溝通與委托

首先，客戶需要與鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行溝通，說(shuō)明鑒定的目的、范圍和要求等。鑒定機(jī)構(gòu)會(huì)根據(jù)客戶的需求，制定詳細(xì)的鑒定方案，并與客戶簽訂委托合同。例如，客戶想要對(duì)自己的老舊房屋進(jìn)行質(zhì)量鑒定，了解房屋是否存在安全隱患，以便進(jìn)行后續(xù)的維修或改造，就需要向鑒定機(jī)構(gòu)提供房屋的相關(guān)信息，如建造時(shí)間、結(jié)構(gòu)類(lèi)型等。

現(xiàn)場(chǎng)勘查與資料收集

鑒定人員會(huì)到房屋現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行勘查，檢查房屋結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備的完損狀況。對(duì)于沒(méi)有圖紙的工程，還需要根據(jù)實(shí)際房屋情況盡快畫(huà)出工作用圖，圖上須標(biāo)注軸線編號(hào)、軸線尺寸、門(mén)、窗位置及尺寸、內(nèi)、外墻厚度、層高、房屋的朝向等內(nèi)容。同時(shí)，收集房屋的相關(guān)資料，如房產(chǎn)證、設(shè)計(jì)圖紙、施工記錄等。比如在對(duì)一座廠房進(jìn)行鑒定時(shí)，鑒定人員會(huì)查看廠房的結(jié)構(gòu)圖紙，了解其設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和施工工藝，還會(huì)現(xiàn)場(chǎng)檢查廠房的承重結(jié)構(gòu)材料的性能、構(gòu)件的損壞情況等。

檢測(cè)與試驗(yàn)

根據(jù)勘查和資料收集的情況，鑒定機(jī)構(gòu)會(huì)對(duì)房屋進(jìn)行必要的檢測(cè)和試驗(yàn)。抽樣檢測(cè)廠房承重結(jié)構(gòu)材料的性能，構(gòu)件抽樣數(shù)量和部位應(yīng)符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，抽樣部位應(yīng)含有代表性的損壞構(gòu)件。檢測(cè)廠房的結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備等的完損程度、分析損壞原因，檢測(cè)廠房?jī)A斜和不均勻沉降現(xiàn)狀等。對(duì)于鋼結(jié)構(gòu)房屋，還會(huì)檢查焊縫施工紀(jì)錄、復(fù)式報(bào)告，檢查焊接材料質(zhì)量合格證明材料、檢驗(yàn)報(bào)告，并隨機(jī)抽取處焊縫，采用超聲波或射線探傷檢測(cè)鋼框架焊縫焊接質(zhì)量，并檢查焊縫表面有無(wú)氣孔、夾渣、弧坑、裂紋等缺陷。

數(shù)據(jù)分析與報(bào)告編制

鑒定機(jī)構(gòu)會(huì)對(duì)檢測(cè)和試驗(yàn)的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，結(jié)合相關(guān)的技術(shù)規(guī)范、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)房屋的質(zhì)量進(jìn)行評(píng)估，確定房屋的完損等級(jí)、安全度等。然后編制詳細(xì)的鑒定報(bào)告，報(bào)告中會(huì)包括房屋的基本情況、檢測(cè)和試驗(yàn)結(jié)果、分析評(píng)估結(jié)論、處理建議等內(nèi)容。例如，鑒定報(bào)告可能會(huì)指出房屋存在的問(wèn)題，如墻體裂縫的原因和危害程度，并提出相應(yīng)的維修或加固建議。

報(bào)告交付與解釋

鑒定機(jī)構(gòu)將鑒定報(bào)告交付給客戶，并對(duì)報(bào)告的內(nèi)容進(jìn)行解釋?zhuān)卮鹂蛻舻囊蓡?wèn)?？蛻艨梢愿鶕?jù)鑒定報(bào)告的建議，采取相應(yīng)的措施來(lái)處理房屋存在的問(wèn)題。比如，如果鑒定報(bào)告建議對(duì)房屋的基礎(chǔ)進(jìn)行加固，客戶可以找專(zhuān)業(yè)的施工隊(duì)伍按照建議進(jìn)行施工。

五、東莞房屋質(zhì)量鑒定的內(nèi)容與方法

結(jié)構(gòu)安全性鑒定

主要檢查房屋的結(jié)構(gòu)是否能夠滿足安全使用要求，評(píng)估房屋的承載能力和穩(wěn)定性。通過(guò)檢查房屋的梁、柱、板等結(jié)構(gòu)構(gòu)件是否存在裂縫、變形、腐蝕等問(wèn)題，以及結(jié)構(gòu)的連接部位是否牢固等。對(duì)于一些老舊房屋，還會(huì)考慮其結(jié)構(gòu)的耐久性和抗震性能。例如，在對(duì)一座老舊居民樓進(jìn)行結(jié)構(gòu)安全性鑒定時(shí)，可能會(huì)發(fā)現(xiàn)部分梁體出現(xiàn)裂縫，通過(guò)進(jìn)一步的檢測(cè)和分析，確定裂縫的原因和對(duì)結(jié)構(gòu)安全的影響程度。

正常使用性鑒定

該類(lèi)型房屋鑒定側(cè)重考慮是否影響使用人正常的使用性，比如裝飾裝修破損、漏水、空鼓等現(xiàn)象等。查勘中更側(cè)重于對(duì)圖紙的復(fù)核，現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際環(huán)境。往往產(chǎn)權(quán)補(bǔ)登或者改變房屋使用功能等常進(jìn)行此類(lèi)型的房屋鑒定。比如，在對(duì)一套住宅進(jìn)行正常使用性鑒定時(shí)，可能會(huì)發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生間存在漏水問(wèn)題，影響了住戶的正常生活，鑒定人員會(huì)進(jìn)一步檢查漏水的原因，如防水層損壞、水管破裂等。

鋼結(jié)構(gòu)檢測(cè)鑒定方法

對(duì)于鋼結(jié)構(gòu)房屋，有專(zhuān)門(mén)的檢測(cè)鑒定方法。檢查焊縫施工紀(jì)錄、復(fù)式報(bào)告，檢查焊接材料質(zhì)量合格證明材料、檢驗(yàn)報(bào)告，并隨機(jī)抽取處焊縫，采用超聲波或射線探傷檢測(cè)鋼框架焊縫焊接質(zhì)量，并檢查焊縫表面有無(wú)氣孔、夾渣、弧坑、裂紋等缺陷。檢查鋼結(jié)構(gòu)防火涂料產(chǎn)品質(zhì)量報(bào)告、施工紀(jì)錄、及復(fù)式報(bào)告，選取榀柱、梁用涂層厚度儀、測(cè)針、鋼尺檢測(cè)鋼構(gòu)件表面涂層厚度是否滿足設(shè)計(jì)要求，并檢查涂層厚度是否均勻，是否存在離析、墜流等現(xiàn)象。隨機(jī)抽取個(gè)基礎(chǔ)，采用回彈法檢測(cè)基礎(chǔ)抗壓強(qiáng)度，并檢查基礎(chǔ)混凝土是否有開(kāi)裂、酥松等缺陷。檢查墻體、散水等圍護(hù)結(jié)構(gòu)是否完整，是否滿足設(shè)計(jì)要求。檢查鋼材質(zhì)量證明書(shū)、和材質(zhì)復(fù)式報(bào)告、核對(duì)爐批號(hào)，隨機(jī)抽取顆柱榀梁，采用游標(biāo)卡尺檢測(cè)鋼板厚度，在結(jié)構(gòu)受力較不重要部位提取式樣、檢驗(yàn)材質(zhì)。采用隨機(jī)抽樣方法共抽檢柱根，屋架榀，吊車(chē)梁根。

六、東莞房屋質(zhì)量鑒定結(jié)果的處理

安全房屋的處理

如果鑒定結(jié)果表明房屋安全，沒(méi)有存在危險(xiǎn)構(gòu)件，房屋結(jié)構(gòu)能滿足房屋正常安全使用要求（A級(jí)），那么房屋可以繼續(xù)正常使用，但仍建議定期進(jìn)行檢查和維護(hù)，以確保房屋的質(zhì)量始終保持良好狀態(tài)。例如，定期檢查房屋的水電設(shè)備、門(mén)窗等是否正常運(yùn)行，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理一些小問(wèn)題，避免問(wèn)題擴(kuò)大化。

存在局部問(wèn)題房屋的處理

如果房屋主體安全，但局部結(jié)構(gòu)構(gòu)件評(píng)定為危險(xiǎn)構(gòu)件，但是影響房屋主體結(jié)構(gòu)安全使用，基本能滿足房屋安全使用要求（B級(jí)），則需要對(duì)存在問(wèn)題的局部結(jié)構(gòu)構(gòu)件進(jìn)行維修或加固。比如，如果發(fā)現(xiàn)房屋的部分墻體存在裂縫，可以采用壓力灌漿等方法進(jìn)行修補(bǔ)；如果梁體的承載能力不足，可以采用粘貼碳纖維布等方法進(jìn)行加固。在維修和加固過(guò)程中，要選擇專(zhuān)業(yè)的施工隊(duì)伍，確保施工質(zhì)量。

危險(xiǎn)房屋的處理

如果房屋存在嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題，無(wú)法滿足安全使用要求，可能需要采取拆除等措施。對(duì)于危險(xiǎn)房屋，要及時(shí)疏散居住人員，確保人員的生命安全。同時(shí)，要對(duì)拆除過(guò)程進(jìn)行合理規(guī)劃和監(jiān)管，避免對(duì)周邊環(huán)境和其他建筑物造成影響。

東莞房屋質(zhì)量鑒定是保障房屋安全和人們生命財(cái)產(chǎn)安全的重要工作。無(wú)論是購(gòu)房者、房屋管理者還是所有者，都應(yīng)該重視房屋質(zhì)量鑒定，選擇專(zhuān)業(yè)的鑒定機(jī)構(gòu)，按照科學(xué)的流程進(jìn)行鑒定，并根據(jù)鑒定結(jié)果采取合理的處理措施。